Simulateur P(x)
Capacité d'endettement HCSF
Taux actualisés mai 2026 — Sources : CAFPI, Meilleurtaux, Pretto
Meilleur taux
3,00%
Profils premium
Taux moyen
3,33%
Marché CAFPI
Taux barème
3,84%
Barème marché
Taux d'endettement actuel
Marge résiduelle
0 €
mensualité dispo avant 35%
Capacité d'emprunt sur 20 ans
Sans crédits (endettement à 0%)
0 €
Règle des 18% — épargne nécessaire
La banque veut voir 18% du prix du bien en épargne : 10% en épargne résiduelle (après avoir payé les frais) + ~8% pour couvrir les frais de notaire.
Frais de notaire (~8%)
0 €
à payer ou acte en main
Épargne résiduelle (10%)
0 €
à conserver après l'opération
Total à présenter (18%)
0 €
frais + résiduelle
Frais notaire 8%Résiduelle 10%Excédent
Simulation inversée — opération cible
Partez du bien que vous voulez financer. Découvrez les revenus et l'épargne nécessaires.
Mensualité du crédit
—
sur 20 ans au taux sélectionné + assurance
Revenus minimum à deux
—
pour rester sous 35% HCSF (crédits inclus)
Revenu nécessaire de l'associé
—
en complément de votre revenu
Règle des 18% — revenus locatifs max
—
revenus immo max avant alerte bancaire
Épargne à présenter au banquier — règle des 18%
Frais de notaire (~8%)
—
disponibilité immédiate
Épargne résiduelle (10%)
—
à conserver après l'opération
Total à montrer (18%)
—
ce que la banque exige
Frais notaire 8%Résiduelle 10%
Impact des loyers sur l'endettement HCSF
Les banques retiennent 70% des revenus locatifs dans le calcul. Simulation sur un rendement brut de 7,5% appliqué au bien cible.
Loyer brut mensuel
—
rendement 7,5% / 12
Loyer retenu (70%)
—
ce que la banque intègre
Nouveau taux d'endettement
—
avec loyers + nouvelle mensualité
Calcul classique (sans loyers)
—
Calcul avec loyers à 70%
—
Exceptions HCSF 2026 — rappel
1
Marge de flexibilité : 20% des dossiers peuvent déroger aux 35%. Utilisée à seulement 17,1% au T4 2025 — il reste de la capacité.
2
Répartition : 70% de la marge réservée à la RP, dont 30% aux primo-accédants. Les 30% restants sont libres (investissement locatif possible).
3
Durée max : 25 ans. Exception VEFA et travaux (>10% du montant) : 27 ans avec différé de 2 ans.
4
Revenus locatifs : retenus à 70% par les banques. La décote de 30% couvre la vacance locative et les charges.
5
Méthode différentielle : certaines banques ne réintègrent que le déficit du projet locatif (loyers - mensualité), pas la mensualité entière. Plus favorable pour l'investisseur.
6
Proposition de loi Causse (reste à vivre) : retirée le 30 avril 2026. Le cadre actuel est maintenu sans modification prévisible.